Zur Miete im zukünftigen Eigentum: Das sind die Vor- und Nachteile eines Mietkaufs

Viele Menschen in Deutschland träumen davon, irgendwann einmal in einer eigenen Immobilie zu wohnen. Leider können sich die Menschen hierzulande das Wohnen und insbesondere das Besitzen eines Hauses oder einer Wohnung kaum noch leisten. Vor allem in den Ballungszentren ist das Wohnen zum Luxus geworden. Deshalb entscheiden sich wohl viele Menschen für das Mieten. Eine Alternative zum Kauf kann jedoch der Mietkauf sein. Dabei profitiert man vom Besten aus beiden Welten, indem man dem Immobilienbesitz Mietzahlung für Mietzahlung näher kommt.

Wie funktioniert ein Mietkauf?

In erster Linie ist der Mietkauf eine gute Alternative zum eigentlichen Immobilienkauf. Der Vorteil dabei ist, dass kein Kredit aufgenommen werden muss und kein Eigenkapital für einen Hauskauf ausgegeben wird. Ein weiterer positiver Nebeneffekt: Durch das Ausbleiben des Kredits, können sich Mietkäufer Zinsen sparen. Unter Umständen wird der Mietkauf dann günstiger als ein Kauf über ein Immobiliendarlehen.

Es wird dabei ein Mietvertrag geschlossen. In diesem wird festgehalten, dass das Objekt nach einem vorher festgelegten Mietbetrag in den Besitz der Mieter übergeht. Der bisherige Eigentümer darf natürlich Zinsen auf die Miete verlangen.

Im Prinzip ist es ein Darlehen, das an den Vermieter einer Immobilie gezahlt wird. Nebenbei sollte ein finanzielles Polster angespart werden, um die Immobilie nach einer gewissen Anzahl an Mietzahlungen komplett auszulösen.

Gute Alternative zum Kredit

Wie bereits angedeutet, handelt es sich dabei um eine günstigere Alternative zum herkömmlichen Immobiliendarlehen. Dem Traum vom Eigenheim steht keine Bank im Weg, die einen Kredit möglicherweise verteuern oder ablehnen könnte.

Doch der Mietkauf ist nicht unbedingt für alle Menschen geeignet. Denn ein hohes Einkommen ist eine der Grundvoraussetzungen. Denn es müssen nicht nur die monatlichen Mietzahlungen bedient werden, sondern auch die Ansparleistung muss erfüllt sein.

Abgrenzung zum Optionskauf

Es gibt zwei verschiedene Möglichkeiten einen Mietkauf durchzuführen. Dabei gibt es einmal den klassischen Mietkauf und einmal den sogenannten Optionskauf. Beim klassischen Mietkauf ist es so, dass sich Vermieter und Mieter einigen, ab welchem gezahlten Mietbetrag das Objekt endgültig in den Besitz des Mieters übergeht.

Der Verkäufer geht hier quasi in Vorleistung. Die Kaufsumme für die Immobilie wird gestundet in Form von Mietzahlungen vom Mieter an den Vermieter, beziehungsweise den Verkäufer gezahlt.

Später hat der Mieter entweder die Möglichkeit die Immobilie mit einer größeren Einmalzahlung freizukaufen oder die Mietzahlungen bis zum vollständigen Kauf der Immobilie weiterzuführen.

Die Restschuld könnte mithilfe eines Darlehens abgegolten werden. Dabei kann mit besonders günstigen Konditionen gerechnet werden, da die Bank die Immobilie als Sicherheit hat und die Darlehenssumme nicht so hoch ausfällt.

Zusätzlich fällt beim Beginn des Mietkaufs eine Anzahlung in Höhe von bis zu 20 Prozent des finalen Kaufpreises an. Sie kann jedoch auf die monatlichen Mietzahlungen angerechnet werden.

Im Gegensatz zu diesem klassischen Mietkauf steht der Optionskauf. Der wird von Genossenschaften angeboten. Sie bieten lediglich die Option an, eine Immobilie nach einer gewissen Zeit zu kaufen. Üblicherweise ist dabei ein Zeitraum von 25 Jahren angesetzt. Anders als beim klassischen Mietkauf besteht am Ende keine Pflicht die Immobilie zu erwerben.

Voraussetzungen für einen Mietkauf

Die wohl wichtigste Voraussetzung für einen Mietkauf von Seiten der Kaufinteressenten ist wohl ein ausreichend hohes Einkommen. Immerhin müssen damit später die Mietzahlungen für das Objekt an den Besitzer entrichtet werden.

Als Basis dienen hier dem Verkäufer die Lohnabrechnungen der Interessenten, die sie als Nachweise einreichen können. Zudem können sie sich an den bislang gezahlten Mieten der Interessenten orientieren.

Wie bereits erwähnt, ist eine weitere Voraussetzung, dass die Kaufinteressenten bei Abschluss des Mietkaufvertrags eine Anzahlung von bis zu 20 Prozent leisten müssen. Die kann zwar auf die späteren Mietzahlungen angerechnet werden, allerdings schmälert das natürlich den monatlichen finanziellen Spielraum.

Diese Anzahlung dient dem Verkäufer als Sicherheit. Beim Optionskauf fällt diese Anzahlung weg, da der Kauf der Immobilie am Ende der vereinbarten Frist nicht verpflichtend ist.

Dann lohnt er sich

Am ehesten lohnt sich ein Mietkauf für Menschen, die über eher wenig Eigenkapital verfügen. Sie müssen lediglich die bis zu 20-prozentige Anzahlung bei Vertragsabschluss leisten. Bei einem herkömmlichen Immobiliendarlehen müssten die Kreditnehmer jedoch ein Eigenkapital von 25 bis 30 Prozent der Immobilienpreises vorweisen können. Ein Mietkauf kann also in diesem Fall eine Alternative zur herkömmlichen Baufinanzierung sein.

Vor allem für Selbstständige und Freiberufler kann ein Mietkauf interessant sein. Für sie ist es meist schwerer über eine Bank an ein entsprechendes Darlehen zu kommen, da sie über kein regelmäßiges Einkommen verfügen. Menschen mit einem negativen Schufa-Eintrag haben mit einem Mietkauf ebenfalls bessere Chancen auf eine eigene Immobilie.

Mietkaufvertrag muss notariell abgeschlossen werden

Genauso wie beim regulären Kauf einer Immobilie muss beim Mietkauf der Vertrag notariell abgeschlossen werden. Immerhin geht es am Ende um den Besitzwechsel bei einer Immobilie. Ohne eine notarielle Beglaubigung des Vertrags ist er nicht rechtsgültig.

Beim klassischen Mietkauf werden gleich zwei Verträge aufgesetzt, die einander bedingen. Die Basis bildet dabei ein Mietvertrag, der über einen bestimmten Zeitraum geschlossen wird. Der zweite Teil ist der Kaufvertrag, mit dem die Immobilie am Ende in den Besitz des Käufers übergeht.

Ein Notar beurkundet die beiden Verträge vor der Mietzeit. Im Vorfeld muss der Käufer jedoch die Anzahlung leisten. Wird hierfür eine Ratenzahlung vereinbart, halten das beide Parteien ebenfalls in den Verträgen fest.

Wenn bei einem Mietkauf die Verträge ohne die Beurkundung durch einen Notar abgeschlossen werden, sind sie nichtig.

Nicht nur beim klassischen Mietkauf, sondern auch beim Optionskauf, spielt der Notar eine wichtige Rolle. Er muss einen Eintrag ins Grundbuch der Immobilie vornehmen, aus dem das sogenannte Optionsrecht hervorgeht. Damit wird den Mietkäufern zugesichert, dass sie nach Ablauf von 25 bis 35 Jahren die Option haben, die Immobilie zu einem fest vereinbarten Preis zu kaufen.

Wie bereits erwähnt, handelt es sich dabei lediglich um eine Option. Wird der Mietvertrag gekündigt, erlischt das Optionsrecht.

Vorteile eines Mietkaufs

Vor allem der Käufer kann beim Miet- und Optionskauf von einer Reihe von Vorteilen profitieren. 

• Beim Optionskauf können die Kaufinteressenten die Wohnung oder das Haus erst einmal „testen“, ohne sich zum Kauf zu verpflichten.
• Grundsätzlich ist wenig, bis gar kein Eigenkapital notwendig, um den Mietkauf stemmen zu können. Nur die Anzahlung in Höhe von bis zu 20 Prozent des letztlichen Kaufpreises müssen die Mietkäufer aufbringen.
• Schufa-Einträge spielen hier eine weniger wichtige Rolle, als wenn beispielsweise ein Darlehen zur Finanzierung benötigt wird. Natürlich kann der Verkäufer eine Bonitätsauskunft von der Schufa verlangen.
• Selbstständige können von einem Mietkauf profitieren, weil sie mit einem unregelmäßigen Einkommen nur schwer an Immobiliendarlehen mit günstigen Konditionen rankommen.
• Grundsätzlich ist ein Darlehen bei einer Bank nicht notwendig.

Daneben profitieren selbstverständlich die Verkäufer von einem Mietverkauf ihrer Immobilie. Beispielsweise werden Häuser oder Wohnungen dadurch attraktiver und ziehen möglicherweise mehr Interessenten an. Gleichzeitig lassen sich für solche Immobilien höhere Mieten verlangen.

Nachteile eines Mietkaufs

Neben den genannten Vorteilen gibt es jedoch auch einige Nachteile für Käufer einer Immobilie, wenn sie sich für einen Mietkauf entscheiden.

• Von der ersten Mietzahlung bis zum letztlichen Kauf ist ein Mietkauf unter Umständen teurer als ein Immobiliendarlehen bei einer Bank.
• Zudem sind die Mieten selbst meist höher als die regulären Mietpreise am Markt.
• Anders als bei den Angeboten verschiedener Direktbanken und Filialbanken, lassen sich die Konditionen nicht zu den Gunsten der Käufer verhandeln. Angebote lassen sich auch nicht vergleichen.
• Beim klassischen Mietkauf verpflichtet sich der Mieter die Immobilie zu kaufen. Beim Optionskauf besteht jedoch keine Pflicht.
• Falls ein Verkäufer während der Mietphase Insolvenz anmelden sollte, besteht die Gefahr, dass der Kauf am Ende nicht zustande kommt.
• Anders als bei einer Baufinanzierung lassen sich bei einem Mietkauf keine staatlichen Förderungen nutzen.
• Die Immobilie gehört dem Käufer erst am Ende der Mietperiode, wenn sie komplett abbezahlt ist. Vorher dürfen keine baulichen Veränderungen ohne Zustimmung des Verkäufers vorgenommen werden.
• Mietkäufer müssen im Voraus eine Anzahlung von bis zu 20 Prozent leisten.
• Nach der Mietperiode muss unter Umständen eine Restschuld auf einen Schlag abbezahlt werden.

Der Vermieter, beziehungsweise der Verkäufer, geht immer das Risiko ein, dass sich die Mieter am Ende doch gegen den Kauf entscheiden.

Diese Punkte sollten bei der Entscheidung bedacht werden

Die Entscheidung für oder gegen einen Mietkauf ist keinesfalls eine leichte. Am Ende hängt es von den Konditionen ab. Zudem gibt es einige Fragen, die bereits im Vorfeld geklärt und vertraglich festgehalten sein sollten.

• Wer trägt die Kosten für Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen während der Mietphase?
• Entscheidet sich der Mieter doch gegen den Kauf, bekommt er dann die Anzahlung zurück?
• Bis zu welchem Zeitpunkt kann der Käufer noch abspringen?
• Was passiert, wenn der Mieter nicht mehr zahlt oder nicht mehr zahlen kann?
• Wie sieht es bei der Insolvenz des Verkäufers aus?

Selbst die möglichen Todesfälle beider Parteien sollten in den Verträgen thematisiert werden.

Abgrenzung zur Baufinanzierung

Natürlich handelt es sich bei einem Mietkauf um eine indirekte Baufinanzierung, die jedoch etwas ungeregelter abläuft. Deshalb sollten die Verträge im Vorfeld gründlich überprüft werden. Der Verkäufer geht in Vorleistung und bietet das Objekt zur Miete mit Zinsen.

Bei einer herkömmlichen Baufinanzierung, also einem Immobiliendarlehen, wechselt das Haus oder die Wohnung direkt den Besitzer. Meist sind die Konditionen hierbei günstiger als bei einem Mietkauf, wenn der Kaufinteressent die richtigen Voraussetzungen mitbringt.

Fazit

Wer ein Objekt mieten und anschließend kaufen möchte, entscheidet sich für einen Mietkauf. Allerdings ist der mit sehr vielen Verpflichtungen und Risiken verbunden. Wer sich mit einem Mietkauf etwas sicherer fühlen möchte, entscheidet sich besser für einen Optionskauf, denn hier besteht am Ende keine Pflicht, die angemietete Immobilie zu kaufen.

Noch besser ist jedoch die Baufinanzierung. Sie ist in den meisten Fällen günstiger als ein Mietkauf. Außerdem geht die Immobilie direkt in den eigenen Besitz über und das schafft Sicherheit. Wer also die Voraussetzungen für eine Baufinanzierung erfüllt, sollte sich wohl eher dafür entscheiden.