Wichtige Fakten über Nießbrauch

Die meisten Personen kommen erst dann mit dem Thema Nießbrauch in Berührung, wenn ihnen beispielsweise von den eigenen Eltern eine Immobilie geschenkt wird, die Eltern aber weiterhin darin leben möchten. Doch Nießbrauch findet auch in anderen Bereichen Anwendung, zum Beispiel im Rahmen eines Immobilien-Teilverkaufs. Weil im Falle einer Immobilienschenkung meist die Frage aufkommt, ob ein Wohnrecht oder das umfassendere Nießbrauchrecht gewährt wird, sollten sich Immobilieneigentümer und die, die es eines Tages werden möchten, schon frühzeitig mit dem Thema auseinandersetzen.

Was genau ist Nießbrauch?

Beim Nießbrauch handelt es sich um ein nicht übertragbares Recht an einem Gegenstand oder einer Immobilie. Das Recht wird im §1030 BGB geregelt. Bei Gewährung eines Nießbrauchrechtes auf Immobilien sollte eine Eintragung dieses Rechtes ins Grundbuch erfolgen – beurkundet durch einen bevollmächtigten Notar.

Neben einem lebenslangen Wohnrecht beinhaltet der klassische Nießbrauch außerdem das Recht, die betreffende Immobilie zu nutzen – auch eine Vermietung an Dritte ist dabei denkbar. In diesem Punkt unterscheidet sich der Nießbrauch maßgeblich vom Wohnrecht.

Wofür wird Nießbrauch vereinbart?

Nießbrauch findet oft bei Immobilienschenkungen Anwendung, wenn die Eltern ihr Eigenheim noch zu Lebzeiten an ihre Nachkommen übertragen möchten, um für diese die Erbschaftssteuer zu umgehen. Überträgt man jedoch das Eigentum an einer Immobilie, sind die neuen Eigentümer in der Regel befähigt, frei über die Immobilie zu verfügen. So könnten die Nachkommen im Fall einer Unstimmigkeit von den Eltern verlangen, das geliebte Zuhause zu verlassen.

Um sich gegen solche Dinge abzusichern, sollten die Schenkenden mindestens auf ein lebenslanges Wohnrecht, noch besser aber auf ein Nießbrauch bestehen. Ähnlich funktioniert das Konzept beim Immobilien-Teilverkauf, bei dem beispielsweise die Deutsche Teilkauf ein Nießbrauch für den Teilverkäufer der Immobilie gewährt.

Diese bieten einen prozentualen Anteil ihres Eigenheims zum Verkauf an, erhalten den Auszahlungsbetrag und genießen auch im Alter finanzielle Freiheit, ohne dadurch ihr liebgewonnenes Zuhause verlassen zu müssen. Im Gegenzug zahlt der Teilverkäufer ein monatliches Nutzungsentgelt an den Teilkäufer.

Verschiedene Arten von Nießbrauch

Innerhalb des Nießbrauchrechtes unterscheiden Juristen zwischen verschiedenen Arten. Beim Quotennießbrauch begrenzen sich die Rechte des Nießbrauchnehmers auf einen bestimmten Teil von Haus, Wohnung oder Grundstück. Ein Bruchteilsnießbrauch liegt dann vor, wenn mehrere Personen sich das Eigentum an einer von Nießbrauch betroffenen Wohneinheit teilen.

Bei der Übertragung von Wohneigentum wird häufig vorab der sogenannte Vorbehaltsnießbrauch gewährt, der dann später in ein festes Nutzungsrecht umgewandelt wird. Werden Grundstücke oder Immobilien übertragen, gibt es oft einen nachrangigen Nießbrauch. Das bedeutet, das Recht geht nach dem Ableben der nutzungsberechtigten Person an eine dritte Person über. Beim Zuwendungsnießbrauch dürfen die Berechtigten Einkünfte aus Vermietung oder Verpachtung erzielen.

Gemeinsamkeiten und Unterschiede zwischen Nießbrauch und Wohnrecht

Wie weiter oben im Artikel bereits erwähnt, gibt es maßgebliche Unterschiede zwischen dem gewöhnlichen Wohnrecht gemäß §1093 BGB und dem Nießbrauchrecht.

Bei einem Wohnrecht darf der Bewohner die Immobilie zwar bewohnen, hat jedoch nicht das Recht, Dritten die Nutzung zu gewähren und dadurch ein Einkommen zu erzielen. Vermietung und Verpachtung sind Nießbrauchnehmern vorbehalten.

Rechte und Pflichten des Nießbrauchers und des Eigentümers

Ein Nießbrauchnehmer ist weder dazu berechtigt, die Immobilie zu veräußern noch kann er diese ohne die Zustimmung des Eigentümers stark verändern. Bei der Gestaltung der Immobilie wiederum haben Nießbraucher freie Hand. Auch wenn sie das Haus oder die Eigentumswohnung beziehungsweise das Grundstück nicht verkaufen dürfen, ist ihnen die Vermietung oder Verpachtung erlaubt. Die erzielten Einnahmen dürfen behalten werden.

Eine der wichtigsten Pflichten von Nießbrauchern ist das Tragen der Kosten, die sich aus der (Ab-)Nutzung einer Immobilie ergeben. Größere Posten muss in aller Regel der Immobilieneigentümer übernehmen – dazu zählen beispielsweise Anliegerbeiträge.

Es ist möglich, die Rechte und Pflichten von Nießbrauchnehmern und Eigentümern individuell zu regeln. Dazu sollte man sich ausgiebig vom Notar beraten lassen. Vereinbarte Punkte sollten in einem förmlichen Vertrag verklausuliert werden.

Vorteile des Nießbrauchers

Auch wenn Nießbrauchrecht und Eigentumsrecht sich klar voneinander unterscheiden, hat ein Nießbrauchnehmer die vollumfängliche Nutzungsgewalt über die Immobilie. Dadurch können wirtschaftliche Vorteile, beispielsweise aus der Vermietung, vom Nießbraucher beansprucht werden. So ist es Nießbrauchern entweder möglich, selbst in der Immobilie zu leben oder sich ein zusätzliches Einkommen zu generieren.