Ich möchte meine Immobilie verkaufen – worauf gilt es zu achten?

Die Welt der Immobilien ist mit Sicherheit eine der faszinierendsten. Quasi von klein auf träumt man vom Eigenheim, in das man später mit seiner Familie einziehen möchte. Und: auch im Zusammenhang mit der eigenen Investmentstrategie fällt unweigerlich der Begriff der Immobilien.

Wer bereits eine – oder gar mehrere – Immobilien besitzt und diese Immobilie verkaufen möchte, der trifft zurzeit auf viele potentielle Käufer. Der Immobilienmarkt bebt nun seit einigen Jahren und obwohl viele Experten von einer potentiellen Immobilienblase sprechen, kaufen und verkaufen die Menschen unaufhaltsam Immobilien.

Wer kaum Erfahrung auf diesem Gebiet hat, wird sich allerdings die Frage stellen, worauf beim Kauf einer Immobilie zu achten ist? Kann man die eigene Immobilie auch ohne Makler verkaufen? Worauf sollte man hierbei achten?

Auf all diese Fragen werden wir in diesem kleinen Beitrag eingehen und euch dabei helfen einen Überblick über die Thematik zu bekommen!

Mit diesen Steuern ist beim Verkauf einer Immobilie zu rechnen!

Durchaus wichtig ist zunächst die Frage, mit welcher Steuerbelastung bei einem potentiellen Verkauf zu rechnen ist. Die an vielen Stellen herrschende Annahme, dass ein potentieller Verkauf der eigenen Immobilie in jedem Fall komplett steuerfrei ist, ist in jedem Fall fehlerhaft. Das Steuergesetz in Deutschland kennt nämlich verschiedenste Sachverhalte, in denen ein Verkauf der eigenen Immobilie(n) mit einem entsprechenden Steuersatz belegt wird.

Doch in welchen konkreten Fällen wir tatsächlich eine Steuer beim Verkauf einer Immobilie fällig?

Verkauf der eigenen Immobilie nach zehn Jahren

Der wohl einfachste Fall, ist der Verkauf einer eigenen Immobilie nach mindestens zehn Jahren im eigenen Besitz. Wird diese Frist von zehn Jahren Besitzzeit unterschritten, werden die durch den Verkaufserlös entstehenden Gewinne mit einer sog. „Spekulationssteuer“ versteuert. Diese Spekulationssteuer kann über mehrere Wege umgangen werden – siehe weiter unten – am einfachsten aber dadurch, dass man die entsprechende Immobilie seit über zehn Jahren besessen hat. Ist dies der Fall, wird der Gewinnerlös beim Verkauf nicht versteuert und der Gewinn fließt eins zu eins auf das Bankkonto des Verkäufers.

Verkauf einer Immobilie unter der zehn Jahres Frist

Komplizierter wird es da schon, wenn es darum geht eine Immobilie zu verkaufen, die bspw. nur fünf Jahre im eigenen Besitz war.

Wurde die Immobilie fremdgenutzt und wird sie nun verkauft, wird die oben beschriebene Spekulationssteuer in jedem Fall fällig.

Anders sieht es aus, wenn die Immobilie innerhalb dieser fünf Jahre vom Verkäufer zum Teil selbst genutzt wurde. Hier ist es wichtig, dass die Immobilie im Verkaufsjahr bzw. in den zwei vorangegangenen Jahren – auch angebrochene Kalenderjahre werden als komplettes Kalenderjahr gewertet – vom Verkäufer für eigene Zwecke genutzt wurde.

Wer also bspw. eine Immobilie in seinem Besitz hat, kann eine entsprechende Steuerbelastung entweder dadurch umgehen, dass er die Immobilie erst nach der Frist von zehn Jahren verkauft oder indem er Eigenbedarf anmeldet und die Immobilie für die oben beschriebene Zeit selbst bezieht. Wie praktikabel die jeweiligen Sachverhalte in den einzelnen Fällen sind, ist natürlich stark Einzelfall bezogen und hängt stark von der jeweiligen Lebenssituation des Besitzers ab. Schlimmsten Falls muss eben in den sauren Apfel gebissen und ein entsprechender Steuersatz an den Staat abgeführt werden.

Gewerblicher Grundstückshandel – die Menge der verkauften Immobilien ist entscheidend

Selbstverständlich fallen auch entsprechende Steuern an, wenn man die eigenen Immobilien unter einem gewerblichen Aspekt verkauft. In Deutschland definiert der Gesetzgeber den gewerblichen Grundstückshandel bei mehr als drei verkauften Immobilien innerhalb von fünf Jahren.

Hier nimmt dann auch die Spekulationsfrist von zehn Jahren keinen Einfluss auf den Verkauf, da die lediglich die Menge der verkauften Immobilien innerhalb des entsprechenden Zeitraums gewertet wird.

Wann sollte man die eigene Immobilie verkaufen?

Eine Frage, die sich viele Immobilienbesitzer stellen, ist: wann sollte ich meine Immobilie eigentlich verkaufen?

Interessanterweise werden selbst die Immobilienbesitzer, die ihre Immobilie vor vielen Jahren, komplett ohne spekulativen Hintergrund gekauft haben, in Zeiten, in denen der Immobilienmarkt kocht, schwach. Die Neugier bzw. die Versuchung einen Verkaufspreis für die eigene Immobilie zu erzielen, der über dem Vielfachen vom damaligen Kaufpreis liegt, ist für viele Immobilienbesitzer einfach zu hoch, als das man nicht zumindest darüber nachdenken würde!

Die Frage wann man die eigene Immobilie verkaufen sollte, kann am einfachsten mit Grundmodell des Angebots und der Nachfrage erklärt werden.

In Zeiten, in denen die Nachfrage nach Immobilien niedrig ist – bspw. während der letzten Weltwirtschaftskrise im Jahr 2009 – orientiert sich entsprechend auch der potentielle Verkaufspreis der eigenen Immobilie nach unten. Dort, wo es keine potentiellen Käufer gibt, können auch keine „astronomischen“ Preise ausgerufen werden. Im Gegenteil: die meisten Immobilien können in Zeiten wie diesen überhaupt nicht verkauft werden und stehen daher viele Jahre auf dem Markt, ohne dass sich auch nur eine Person nach der Immobilie erkundigt.

Ganz anders steht es um die eigene Immobilie bzw. deren Verkaufszeitpunkt, wenn es der Wirtschaft – und damit auch den meisten Menschen, zumindest aus rein wirtschaftlicher Sicht – gut geht. Gerade wir Deutschen, bekannt als Sparweltmeister, vertrauen nach wie vor in kaum in Investment mehr, als in das der Immobilien. Heißt: die Nachfrage nach Immobilien schießt in Zeiten, in denen es der Wirtschaft gut geht, in die Höhe. Als Folge steigen die Preise der meisten Immobilien an, da die Nachfrage nach neuen Investmentmöglichkeiten überproportional hoch ist. So auch im Jahr 2018.

Wer seine Immobilie also unbedingt abstoßen möchte und viele Jahre geduldig, auf den richtigen Zeitpunkt gewartet hat, kann in diesen „goldenen Zeiten“ einen guten Preis für seine Immobilie erzielen und den damaligen Verkaufspreis im besten Fall sogar um eine schöne Summe übertreffen. Auf das richtige Timing kommt es eben an!

Wie viele Immobilien verkauft ein Makler eigentlich pro Jahr?

Wie viele Immobilien ein Makler pro Jahr verkauft, wird er in der Regel nicht genau sagen (können). Dies hängt zum einen stark vom eigenen Auftreten ab. Zum anderen kommt es natürlich auch auf die wirtschaftliche Grundstimmung im Markt, außerdem auch stark auf die entsprechende Lage in Deutschland an. Immobilien werden in einigen Städten einfach stärker gesucht als in anderen! Je erfahrener die Immobilienmakler vor Ort und desto professioneller ihr Auftritt, desto größer ist die Wahrscheinlichkeit, das genau diese Makler in den letzten Jahre überdurchschnittlich viele Immobilien verkauft haben und auch weiterhin verkaufen werden.

Während der Wohnungsausbau zurzeit in fast allen Städten Deutschlands auf Hochtouren läuft, sind Immobilien in einigen Städten besonders gefragt – und daher entsprechend schwer zu haben! So haben langjährige Immobilienmakler in Berlin, München, Frankfurt, Köln und Heidelberg in den letzten Jahren einiges zu tun. Aus Sicht der Käufer sieht das Ganze zurzeit natürlich sehr rosig aus: wer sich vor Jahren bspw. eine Immobilie in Berlin einer guten Lage gekauft hat und diese Immobilie in Berlin verkaufen möchte, bekommt, Stand heute, Angebote, die ein Vielfaches über dem eigentlichen Einkaufspreis liegen. Nicht wenige haben in den letzten Jahren große Gewinne erwirtschaftet. Allerdings – und das muss man in dieser Stelle dazusagen – gibt es sicherlich auch Andere, die sich im Zuge der „Immobilien-Mania“ mit Sicherheit übernommen bzw. verzockt haben.

Kann ich meine Immobilie auch ohne Makler verkaufen?

Ganz klar: zum erfolgreichen Verkauf einer Immobilie braucht es einiges an Know-How. Gerade Immobilienmakler haben in der Regel Jahrzenten lange Erfahrung in der Branche. Über diesen Zeitraum hinweg entwickeln Immobilienmakler ein Gespür dafür, wie man eine Immobilie am besten verkauft.

Allerdings hat dies seinen Preis. Schließlich fällt beim Verkauf der eigenen Immobilie über einen entsprechenden Immobilienmakler die sog. Maklerprovision an. Je höher der Verkaufspreis, desto höher fällt die Provision für den Makler aus.

Viele Menschen entscheiden sich deshalb ganz bewusst gegen den Verkauf der eigenen Immobilie über einen entsprechenden Makler. Einige, weil sie selbst Experten beim An- und Verkauf von Immobilien sind. Die Meisten aber tatsächlich deshalb, weil sie die als viel zu hoch empfundene Maklergebühr einsparen möchten.

Welche Entscheidung die richtige ist? Das kann man so pauschal nicht beantworten.

Allerdings gibt es einige Punkte, auf die man beim Verkauf ohne Makler in jedem Fall achten sollte. Sonst hat man am Ende zwar Maklerprovision gespart, dafür aber viel geringeren Verkaufspreis erzielt, als man eigentlich hätte erzielen können!

Auf diese Dinge sollte man beim Immobilienverkauf ohne Makler achten!

Wer sich fest vorgenommen hat die eigene Immobile ohne Makler zu verkaufen, sollte sich entsprechend auf diesen Prozess – d.h. die Präsentation der Immobile, die anstehenden Verkaufsgespräche, die Immobilienbewertung und die Vermarktung der Immobilie – entsprechend vorbereiten und das Thema keinesfalls auf die leichte Schulter nehmen. Schließlich ist der Kauf einer Immobilie vor allem für den Gegenüber eine große Sache! Außerdem sollte man nicht vergessen, dass man sich als Kaufinteressent in der Regel mehr als eine Immobilie anschaut, d.h. man konkurriert automatisch mit Objekten, die von Maklern präsentiert wurden. Schafft es als Verkäufer also nicht einen professionellen Eindruck zu machen, ist der potentielle Käufer schneller aus der Tür als man glaubt.

Um einen professionellen Eindruck zu erwecken und den für sich besten Kaufpreis aus dem eigenen Objekt zu holen, sollte man vorab:

• genauestens den eigenen Markt analysieren – dies hilft einem dabei den Preis der eigenen Immobilie realistisch einzuschätzen und ermöglicht einem außerdem einen gewissen Spielraum in die Preiskalkulation einzuspeisen, welcher einem bei den späteren Verhandlungen zu Gute kommen kann. Wer bei seiner Preiskalkulation viel zu hoch ansetzt, verschreckt potentielle Interessenten bereits schon zu Beginn. Zu einer ersten Kontaktaufnahme kommt es in der Regel nicht!
• die Immobilie entsprechend präsentieren – wer seine Immobilie tatsächlich verkaufen möchte, sollte sich die Zeit nehmen diese auch entsprechend über die Bilder oder gar Videos auf den entsprechenden Portalen zu präsentieren. Bilder einer aufgeräumten Immobilie sind dabei absolute Pflicht und tragen dazu bei, dass die potentiellen Interessenten beim Stöbern tatsächlich aufmerksam auf die Immobilie werden und Sie als seriösen Verkäufer einschätzen.
• ein Gesprächsskript entwickeln – wie bei jedem Verkaufsgespräch, sollte man sich als Verkäufer vorab auf die potentiellen Fragen des Käufers vorbereiten und auf diese eine entsprechend professionelle Antwort geben können. Nur so gibt man dem potentiellen Käufer die Möglichkeit, sich einen ganzheitlichen Überblick über die eigene Immobilie zu verschaffen und Vertrauen zur Immobilie und zu Ihnen als Verkäufer aufzubauen!
• vorab einen Notar auswählen – Stichwort professionell: als Verkäufer sollten Sie sich vorab einen Notar auswählen. Schließlich müssen Verträge, die in Deutschland über den Verkauf einer Immobilie geschlossen werden, entsprechend von einem Notar beglaubigt werden. Auch der Umstand, dass Sie erst mit der Suche beginnen, wenn der potentielle Käufer tatsächliches Interesse zeigt, kann beim Käufer ein schlechtes Bild erwecken und ihm im Nachhinein tatsächlich noch vom Kauf abbringen.

Originally posted 2018-09-17 11:22:38.